Was kennzeichnet geschlossene Immobilienfonds?

Nach wie vor gehören geschlossene Fonds mit zu den begehrtesten Kapitalanlagen in Deutschland. Dies ist aufgrund hoher Renditechancen zurückzuführen und der hohen Akzeptanz von Immobilien.

Bild: aboutpixel.de / Baugeld © Ronald Leine

Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen an einer oder mehreren gewerblichen Immobilienprojekten, die von der Fondsgesellschaft verwaltet werden. Geschlossene Immobilienfonds sind die am weitesten verbreitete Art von geschlossenen Fonds, daneben sind hauptsächlich Schiffsfonds, Private Equity Fonds, Leasing Fonds und Fonds im Zusammenhang mit erneuerbaren Energien (z.B. Windparks, Photovoltaikanlagen) zu nennen. Es existieren weitere Arten, die aber eher einen vergleichsweise niedrigen Akzeptanzgrad erreichen. Durch den Fondsprospekt des geschlossenen Immobilienfonds wird dabei sehr detailliert spezifiziert, um welche Objekte es sich handelt und wie die Chance/Risiko-Einschätzung lautet.

Die Anteile können nur während der Zeichnungsphase erworben werden und begründen unternehmerisches Risiko aufgrund des gezeichneten Gesellschaftsanteiles. Vorsicht: Durch die Rechtsform der Gesellschaft können unterschiedliche Privathaftungspflichten im Falle einer Insolvenz auftreten! Geschlossene Immobilienfonds generieren laufende Erträge (vornehmlich durch Mieteinnahmen), an denen der Gesellschafter partizipiert. Diese Ausschüttungen gelten steuerrechtlich als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, nicht etwa als Kapitalerträge. Das eingesetzte Kapital wird für die projektierte Laufzeit nicht zurückbezahlt, die Einnahmen des Anteilsinhabers bestehen also lediglich aus diesen Ausschüttungen. Am Ende der Laufzeit entscheidet sich, was mit den Gesellschaftsanteilen passiert, z.B. Verkauf oder Hinzunahme weiterer Gesellschafter etc.

Die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie(n) und die Verteilung der Auszahlungen übernimmt die Verwaltungsgesellschaft - der Gesellschafter selbst muss sich nicht praktisch bemühen. Grundlegende Werteinschätzungen sollten jedoch vor dem Engagement stattfinden. Jede Immobilie hat differenzierte Bewertungskriterien (z.B. Lage, Mietauslastung, Bausubstanz etc.), die beleuchtet werden müssen. Da keine behördliche Kontrolle bzgl. der Richtigkeit der im Fondsprospekt gemachten Angaben erfolgt, kann die Entscheidung, ob das Anlagerisiko der persönlichen Risikoneigung des Anlegers entspricht oder nicht, letztlich nur der Anleger selbst fällen.

Verfasst von Jörg Pankalla am 13.10.2011